炒房如同談戀愛 樓齡10年如“青春期”最值錢

伍哥，60后，微胖，蓄一縷胡須，很有型。餐飲業老板，廣州某知名連鎖素食餐館就是其旗下的一個招牌。除了熱愛老本行、資深吃貨這個招牌外，伍哥投資房產的經驗十分豐富。

記者也是某開發商“牽橋搭線”認識他的，該開發商的操盤手稱：“一開始就驚嘆怎么做飲食的都能這么有錢，后來才發現，哇，這個人混樓市的經歷比我還資深得多?！睋f，伍哥經手的物業多至上百套，當記者用這個“緋聞”詢問他時，他搖著頭說：“沒有沒有……”讓他給出一個確切的數字，他思考了半天仍不肯說出一個具體答案，“幾十套應該有，上百套嘛，應該還不到，繼續努力，繼續努力吧?！闭f完，便爽朗地哈哈大笑起來。

此前，伍哥經手的物業基本都是一手樓，九成是短線操盤，他屢屢在開盤時逢低吸納，微利就轉名出售，出手“快、準、狠”。伍哥堅定地認為，房子也有“青春期”，其投資價值最大的時期，一般不會超過10年，所以一定要在這10年內實現房子的變相增值?！昂团⒆右粯影?，青春是很短的，二十來歲不談戀愛。等到三十多了，就會發現價值大不如前了，也沒那么多人追了！”

對于大部分市民來說，短炒應該是難度不小的技術活兒。

但對于伍哥來說，在他的“字典”里，所謂的“炒房”當然指的是“短線投資”，“長線持有那不能叫‘投資’，應該叫‘理財。所以，伍哥談的全是短線持有物業的投資經驗。不過，最近幾年，由于有“5年內轉手要征重稅”，且有限購、限貸等政策的束縛，伍哥這招也許也不太好使了。伍哥也坦言，炒房的黃金時期已經過去了。但是他仍然堅定地認為，就算不是抱著炒房的心態，只要有“投資”的想法，持有房子一般都不要超過10年就轉手。除非你是當存銀行，只是想拿租金抵通脹那就另當別論了。

炒房 做到又快又好

伍哥說，他自己從來不買樓齡太長的物業，持有物業也從來沒有超過5-8年。

伍哥自己比較得意的一次投資是在2004年，當年，凱旋會這個在二沙島對面的豪宅項目開盤，售價只要1萬元/平方米左右，但兩年后的二手價已經超過 2.5萬元/平方米，利潤達到了150%?！?萬元/平方米在當時的洋房市場已經算是天價了，很多人都不看好，覺得太貴，但我一下子就買了5套?！蔽楦缬行┬〉靡猓骸拔铱粗兴南∪毙?，很明顯，這個地段不會再有同類型的房子出售了?！?

凱旋會是伍哥短炒收獲利潤較高的一項目，不過，短炒速度最快的莫過于2007年的一次操作，他曾經在一個月內買賣兩套房子，“幾乎是剛一買進馬上就賣出?！币怀鲆贿M差不多有50%的贏利。

最近幾年，由于限購政策影響，伍哥不常碰住宅物業了，不過，他也沒閑著，去年他在珠江新城和朋友一起購入了三層某超甲級寫字樓，據稱到目前的盈利空間也相當可觀了，伍哥說，珠江新城也沒多少貨了，價格還會再漲。今年年初，伍哥又入手科學城某豪宅盤，當時該豪宅盤的售價在同板塊中算是數一數二高的了，但是伍哥認為好房子的升值速度會比一般素質的房子要快。所以，他不會買目前該板塊熱度非常高的剛需盤，而是購入了他認為“資源比較稀缺的好房子”。至于什么時候打算賣？伍哥說：“一般也不會超過6年吧?！?

建議 持有房子不要超過10年

伍哥認為，出售房子的最好時機是樓齡滿5年，而又未到10年這段“青春期”，因為就房子自身價值而言，這段時間是最值錢的。

盡管伍哥也認同高素質的二手樓同樣有不小的投資價值，但他認為大部分樓齡太長的物業，其升值空間都不及高素質的一手新樓。而且二手樓的投資技巧要靠淘，對于業務繁忙的他來說，實在是太瑣碎的“體力活兒”。所以他建議普通的購房者，在淘二手房的時候尤其要注意樓齡，老化的物業要么“博拆遷”、要么有“名校效應”，否則變現轉手的能力不會太強。

秘訣 “青春期”撞上“魅力期”

伍哥投資房地產有自己的一套理論，那就是“10年投資周期定律”與“好房子魅力定律”相結合。

他認為：“住房也有青春期，跟汽車一樣，只是沒有汽車那么明顯。在他看來，雖然每套住宅都有長達70年的使用權，但如果到了第5年，物業便開始進入維修期，公共照明、電梯甚至綠化都會出現問題。一旦超過10年，投資價值就會逐步走向衰退，小區規劃、戶型設計等方面都會被市場上的新的升級產品取代。那么，就房子自身的價值而言，它的增值空間及增值速度就會受到限制。

另外，在自己能力范圍內，看好一個樓盤，要盡量挑選素質最高的一款產品?！百Y源越好的產品，在日后體現出來的價值會更高，升值速度會比一般產品快”。比如說，同個樓盤，南向的物業，升值速度通常比北向的物業要快；好戶型的房子通常比差戶型的房子升值速度要快。

無論如何，我們都相信，群眾的智慧是無窮的！

Editor：成房網（www.shape-i.com）,成都房產信息網。